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【社会】にわか大家さん投資の大誤算 賃貸アパート空室率上昇、「バブルの火種」懸念

      2016/11/01

マンション
1: ぷらにゃん ★ 2016/10/17(月) 02:07:14.95 ID:CAP_USER9
賃貸アパートの空室率が昨年来、上昇を続けている。とりわけ首都圏での悪化が著しく、不動産調査会社タスによると、神奈川県では16カ月連続で上昇し、 7月には36.66%まで達した。それでも賃貸住宅の着工戸数は持ち家を上回る水準で伸びており、「バブルの火種になる」との懸念もささやかれ始めた。

国土交通省によると、直近8月の首都圏1都3県の住宅着工戸数は持ち家が前年同月比0.9%減、分譲住宅も21.6%減とともにマイナス。 一方、貸家は17.6%増と伸びが大きい。

アパートの建設増は、昨年1月の相続税引き上げが契機となった。更地で所有するより、借金してアパートを経営する方が節税できるため、 地価の高い首都圏を中心に投資熱が高まった。

銀行も、消費税率引き上げで需要が細った住宅ローンに代えてアパートローンを積極的に拡大。 日銀のマイナス金利政策で行き場を失った資金が流れ込み、アパート投資を加速させた。

この波に乗り、建設請負とサブリースを手がける事業者の業績は好調だ。大東建託は今年度、転貸戸数が初めて100万戸を超える見通し。 連結最終利益は6期連続で最高を見込む。

一方で需給が緩み、駅から遠いなど条件が不利な物件は入居者集めが厳しさを増す。「特に単身者向け物件は供給過剰で、 郊外の家賃相場は年率1%下落している」(タスの藤井和之主任研究員)状況だ。

国交省は9月、サブリース事業者に対し、将来の家賃変動リスクを家主との契約時に十分説明するよう通知した。 「『部屋が埋まらない』のを理由に、業者から提案通りの賃料が支払われない」といったトラブルが頻発しているためだ。

国立社会保障・人口問題研究所によると、2019年には世帯数も減少へと転じる見通しで、需給ギャップの拡大は避けられない。 日本総合研究所は「一連のリスクが意識されれば、着工戸数は早晩頭打ちになるだろう」と指摘する。

http://www.zakzak.co.jp/economy/investment/news/20161016/inv1610160830001-n1.htm

17: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 02:23:34.27 ID:4gYY+S5m0
>>1 こうなるのがわかって勧誘しまくってたインチキ商法でしょ マスゴミやら住宅ナンチャラが片棒担いでた
180: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 04:41:32.14 ID:lmIOzCXy0
>>1 東京でも月一万円で三畳間で便所シャワー共同みたいなのは、結構いけるかもよ 格差社会なんだし、レオパレスレベルの部屋だってもったいないと思う層は結構いる つか、地方から出てきた大学生とかだったら、これで十分だったりするし
201: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 05:04:54.53 ID:YQoX7SE+0
>>180 大学の生協が窓口でそういう物件にすんだな 築年数も結構立って、四畳半トイレ風呂共同で二万何ぼだった 周りも同じような大学生だったからか定着率が高かったなあ
332: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 06:35:35.11 ID:P2oxQI6S0
>>201 昔はそれでよかったが二度の大震災やら熊本の例を見てからは耐震性のない木造おんぼろアパートに子供を住まわせるのはやめようという親が増えているのでないかな
2: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 02:07:56.39 ID:Vpj4TmiI0
マスコミ取り上げられだした投資は、もうお終い。
4: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 02:11:09.45 ID:PJnFkZVn0
ほとんど詐欺じゃね
6: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 02:13:18.31 ID:g1JqbPow0
何を今更。 2年前に余った部屋を賃貸にした時に不動産屋から散々言われたわ。ローンの終わった部屋だから良かったが。
7: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 02:14:03.86 ID:Q5DnBHhc0
これって人口が減っている以上、予測できたと思うんだが 家にも来たけど断った
803: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 15:59:15.50 ID:8oeW8xFd0
>>7 なんだろうね。郊外の近所にも次々アパートが建ってる。 バブルの時ならマンションだったけど、スケールが小さくなっただけか。
804: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 16:06:04.78 ID:rCDiLnLA0
>>803  6階以上の建物にするとエレベーターが必要になる。別に法規制はされてないが利便性として。 5階でも階段のみは苦しいので、3階くらいの低層で、マンションでなくアパートなんじゃないの。 メンテ料でコスト高になって利益減るから階段にしましょうと説得して、手軽に思えるアパート建てさせてるのでは。 銀行の融資案件としても、金額として少し小ぶりなので通りやすいとかもあるかもね。
8: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 02:14:03.97 ID:zajeLIRN0
儲けたのは、大東建託とかだけかい?w
537: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 09:43:55.63 ID:N2Rfp5tP0
>>8 と、レオパレス
554: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 09:57:50.60 ID:g7pbq6fK0
>>8 銀行も。
11: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 02:18:07.29 ID:BZYYVSDcO
うちみたいに50年やってる所が終わっちゃってんだから諦めろ
13: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 02:19:18.50 ID:SRRVkaVv0
建てたくてて建ててるわけじゃないとおもうよ、 相続税対策だよw
796: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 15:46:58.71 ID:kvyquBTY0
>>13 対策になってないから

無限に下がり続ける株をナンピンするようなものか?
292: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 06:10:14.54 ID:AcOLN+Cz0
土地活用!とかのコマーシャル見るたび マンションオーナー姉妹の餓死事件思い出すわ
300: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 06:16:14.05 ID:jT2zt+er0
>>292

姉妹は元資産家の娘であった。元資産家は地方銀行の重役を勤め[3]、 姉妹が住んでいたマンション近隣に土地を多数所有していた資産家であったが、 夫妻とも死去し、姉妹2人には相続したとみられる土地・建物などの資産のみが残された。 姉妹はマンションを建設し自己所有するが[4]、物件の運用に失敗し、税金・保険料などの滞納も含め多額の負債を抱えることになった。 やがて土地・建物は次々と差し押さえを受け、最終的に姉妹の住むマンションも2010年4月に民事執行法により裁判所の管理下におかれた。 マンションの名義は姉名義の会社であり、債権者は金融機関だった[10]。

wikiみたがひどい事件だな やりきれない
16: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 02:22:33.48 ID:k4Rsej8+0
愛知だが、近所の新築は一杯、人が入ったわ。

むしろ一昔前やオンボロの物件の空家率の方が高い・
73: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 03:21:29.40 ID:iiVCGMc50
>>16 入るのは新築のときだけだね
298: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 06:15:53.65 ID:ql5nJSO90
>>73 良くそれ言う馬鹿がいるが、例えば5年後にその5年間で 新築がバンバン経てば見劣りするが新しい建物が建たなきゃ依然として 近隣では「新しめの建物」だしようは近隣の賃貸物件と築年数比較でしか 無い事を理解した方がいいし、バブル期の建物が5年後には「築年数30年超え」 になるから優位は続くぞ。
311: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 06:24:01.73 ID:iFv4M94N0
>>298 駅から遠めなどだと、その優位は続かない場合が多い。 しかしそこでも最初は新築好きな人などが入るという、新築優位は成立する。

この元記事にあるような相続税対策で、かなり無理やりに営業してでも 建てさせられてる賃貸は、駅から遠めの物件も少なくない。 だから割と早めに空室増えると思うよ。まあそこらも分かってて営業かけてる訳だが。

相続でごっそり国から取られると思って、そればかり気にかかって、判断を誤るんだろうね。
558: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 09:59:39.27 ID:g7pbq6fK0
>>298 大東とかが1軒建てるだけで満足すると思ってるところが浅はかw 一つ建てば周りに営業かけて建てるはバーカw
620: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 11:28:15.82 ID:2cVbSCn60
>>558 ほんとそれ。ど田舎なのに近所にいっぱい建って いったいどんなのが借りるのかと思ったら、案の定 数年でガラガラだわ。 ばかだよなー大家。
476: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 08:37:55.04 ID:VuyVGg+R0
>>16 新築のうちは大丈夫なんだよ。 維持管理費用をこうりょすると、費用回収に20年近くかかるから 入居率が落ちてくると、赤字になる
23: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 02:31:33.21 ID:6K4YEnPw0
でも家賃下がらないよねw
39: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 02:52:59.00 ID:SSIbwjn20
>>23 ほんそれ 家賃下げずに人入れようなんて 虫が良すぎるわwww
530: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 09:36:13.07 ID:+Hg+25zg0
>>39 下げると住民の質が悪くなる
892: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 21:16:24.25 ID:5qcB22lE0
>>530 ほんこれ 都内で4万、5万を割るようなボロアパートは、ナマポだったり、更正施設直前なやつらがうようよいる。
96: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 03:38:39.43 ID:/gBKYMmo0
サブリース用にぼこぼこ立ててる量産アパートは住めたもんじゃない。 見た目は新しくてきれいだが音がやばいストレス。筒抜け。

量産アパートが嫌で逃げ出して壁の厚いURの団地2DK部屋に入居したけどやっと人間らしい静寂さが戻ってきた。
121: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 03:54:38.64 ID:V/MSpU/X0
人間減って貧困層増えてるのに新規の賃貸なんてうまくいくはずがない。 貧乏人はカプセルやネットカフェ、ゲストハウス暮らし。 時間限定割りで寝るだけの人間もいる。 条件付きで24時間1500円で居続けられるネットカフェもある。
130: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 03:58:51.73 ID:dwzHR4lS0
うちも生活保護の人ダメですかと言われたな もちろんOKだしました 老人じゃなかったしね
134: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 04:02:55.07 ID:iiVCGMc50
>>130 うちは生ポの人いたらぜひとも紹介してくれってお願いしてる 破格の家賃を納めてくれるんだよな
135: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 04:03:24.46 ID:wK8PRKYe0
>>130 親戚の創価学会員のオバサンがやってるアパートは、ほぼナマポらしいんだがw 創価から斡旋されるんだろうけど、宗教の話に入って行くのが嫌で詳しくは聞かなかったw
136: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 04:04:19.63 ID:PIG6h7Vp0
せいぜい20年前くらいまでだな こんだけ増えたら無理
175: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 04:36:49.94 ID:jT2zt+er0
わかりやすいサブリース問題

地主「相続税対策もできて、副収入もほしいな」 ↓ 不動産屋「打って付けの方法がサブリースです」 ↓ 地主「なに!!アパート建てたら30年家賃保証してくれて、特例で相続税も安くなるとな」 ↓ 不動産屋「でもアパート建てるには1億かかりますね」 ↓ 地主「そんな金ない・・・」 ↓ 不動産屋「わたし良い銀行知ってるんですよ」 ↓ 銀行「土地を担保にしてくれれば用立てます」 ↓ 地主「契約」 ↓ 不動産屋「5000万でアパートつくっとけw」建設会社「はい」 ↓ アパート完成 ↓ 地主「借金もして金はかかったがこれから回収しよう」 ↓ 不動産屋「30年は契約が30年やろ、毎年家賃見直しそれで合意できなきゃ契約終了じゃボケェ!!」 銀行「返済少しでも遅れたら担保貰うからのう、オドレ借りたもんは返すは当然や!!!」
391: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 07:15:47.57 ID:VwRZ21F/0
>>175 これってバブル期の変額保険のとほぼ同じだなw

変動するものを、固定のそれも高利で借金させてってのが悪いのであって変額保険は何も悪くないのに。 不動産も同じだが、今は金利が低いのがまだ救いか。
176: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 04:39:06.61 ID:4g3uRSeT0
土地があるなら土地だけ貸すのが良さそうだな
179: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 04:41:19.75 ID:A/acauZX0
更地にすると固定資産税3倍になるんだよなあ これなんとかしてもらいたい
290: 名無しさん@1周年 2016/10/17(月) 06:07:45.17 ID:2mIBiRPE0
まあ、しかし、世界中でアパートオーナー、賃貸物件オーナーがいなくなった例はないから、 立地や物件を演出すれば働くより10倍くらいは稼げるのだが、 知識あっても勇気がないと無理だよね。そこが1番のネックだし、差別化だけどね。 いつの時代もそんな上手くいかないという声ばかりだし、知らないから怖いままだし、大失敗例はどんな時代もあるんだよ。 何より、この100年で不景気でなかったのは世界で10年以下しかない。世界は常に不景気と不安の波の中で動いてる。

つまり、なんだかんだで、不動産屋だろうが、オーナーだろうが、建設会社だろうが、うまくいくやつらは必ずいる。やらない奴は上手くいくことは100%ないからな。

だから結局選択だよな。怖いところ、分からないところ、先が見えない、そんなところに飛び込むときに、よく考えろと。 ほんとに今その業界のこんな手法で良いのかと、、
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引用元:http://www.logsoku.com/r/2ch.sc/newsplus/1476637634/

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